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2020年希腊房价走势分析
2020-06-17 14:45
在希腊的城市地区，房价年内涨幅9.32％，至Q3 2019，远远高于上年同期的2.35％增长，自2006年第四季度的最高年增幅在房价较高，根据希腊银行。扣除通胀因素，房价上涨了9.39％。2019年第三季度，城市地区的房价环比增长2.23％（实际增长3.46％）。
在主要城市中也看到了这种急剧改善：
雅典以2019年第三季度的年度房价上涨11.91％（实际价值为11.99％）为首，是首都自2006年第二季度以来的最佳表现。在最近一个季度中，房价上涨了2.21％（实际价值为3.43％）。在该国第二大城市塞萨洛尼基，房屋价格在2019年第三季度同比增长8.52％（实际价值为8.59％），较去年的1.32％的同比大幅增长-这是自2007年第二季度以来的最高增幅。 ，价格在2019年第三季度增长了0.7％（实际价值为1.9％）。在其他城市（不包括雅典和塞萨洛尼基），到2019年第三季度，房价上涨了6.87％（实际价值为6.94％），高于去年同期的0.8％。在最近一个季度，价格在2019年第三季度上涨了2.5％（实际价值为3.7％）。
从2008年到2018年，希腊住宅房地产价格下跌了40.8％（实际价值为-45.1％）。
需求现在正在激增，过去四年来雅典的住宅物业转让以两位数的速度增长。根据希腊统计局的数据，建筑许可证在2019年的前9个月猛增24.5％，达到11,744个单位，继2018年和2017年分别增长10.1％和9％之后，尽管总数仍远低于每年颁发的70,000至80,000个许可证从2004年到2007年。
为了重振房地产市场，希腊政府已向购买或租赁价值超过25万欧元的非欧盟投资者提供居住地，类似于匈牙利，西班牙和葡萄牙。该计划有效期为五年，可以更新。
中右翼新民主党的新当选总理基里亚科斯·米佐塔基斯采取的其他措施：
暂停对新建筑许可证的增值税付款：总理Mitsotakis在2019年10月宣布，对2006年1月1日以后建造的任何新建筑许可证和未售出物业的增值税暂停付款三年。减少单一财产税（ENFIA）：个人 的ENFIA去年有所减少：价值不超过60,000欧元的财产减少30％；房价在70,000欧元以下者占27％；房价在80,000欧元以下者，税率为25％；价值100万欧元以下的人士，收取20％；对于价值超过100万欧元的物业，收取10％的费用。进一步减少10％，平均而言，将适用于所有业主在2020年。
自全球金融危机以来，高额的财产税使许多潜在的购买者望而却步，因为财产税增加了七倍。2018年，ENFIA税收收入达到31.5亿欧元，高于2009年的5亿欧元。
减税一直是三谷政府的重点之一。
根据国际货币基金组织（IMF）的数据，希腊经济在2019年增长了约2％，略高于去年的1.9％增长和2007年以来的最高增长。
在经历了短暂的2014年复苏之后，希腊经济在2015年恢复衰退，GDP萎缩了0.4％，2016年又萎缩了0.2％。该国的实际GDP在2013年萎缩了3.2％，2012年萎缩了7.3％，9.1％ 2011年，2010年为5.5％，2009年为4.3％，2008年为0.3％。
IMF预计希腊GDP今年将增长2％，但欧洲委员会稍为乐观，预计将增长2.3％。
中等租金收益；稳定的租金
根据《全球房地产指南》（Global Property Guide）的研究，在雅典市中心，公寓的总租金收益率是中等的，面积为120平方米（平方米）的公寓的租金收益率约为4.2％，而较小公寓的收益率则相应更高。
位于雅典郊区的公寓的总租金收益略高，约为4.5％。
郊区的房屋收益率很低，介于2.6％至3.2％之间。
在克里特岛，公寓的总租金收益率约为3％。与雅典一样，较小的公寓往往会获得更高的收益。
在2019年的前七个月中，央行的房屋租金指数与去年同期相比没有变化，此前在2018年，2017年为2.2％，2016年为2.6％，2015年为4.4％，2014年为7.7％的年度下降之后希腊银行的数据显示，2013年为6.8％，2012年为2.1％。
在雅典，每平方米每月租金根据《全球房地产指南》，每平方米的价格在9欧元至16欧元之间。在克里特岛，每平方米每月租金每平方米公寓的价格在4欧元至7欧元之间。
欧盟统计局（Eurostat）的数据显示，约四分之三的希腊人是房主，2019年初的房屋拥有率为73.5％。租赁市场约占住宅存量的20％。
迅速的城市化导致城乡之间的尖锐二分法。根据2011年的人口普查，超过35％的住房空置，主要在农村地区。这些单位通常是残旧的，或需要全面修复。
另一方面，城市地区的住宅单位是欧洲最拥挤的住宅之一。大多数孩子成年后仍继续与父母同住。将公证费从房地产价值的1.2％降低到1％显然不足以降低高昂的交易成本，这增加了首次购房者的负担。
住房繁荣与萧条
曾几何时，希腊是一个幸福的国家，而业主特别高兴！房地产经纪人报告说，2004年，海边物业的年价格上涨了30％至40％。在雅典，2006年房价上涨了11.2％，而在2007年放缓至6.2％。
当危机袭来时，住宅房地产价格开始急剧下跌。这是雅典的房价：
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房屋价格指数，年度变化（％） |
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| 年 | 标称 | 通货膨胀调整后 |
| 2008年 | -0.77 | -3.57 |
| 2009年 | -4.21 | -6.04 |
| 2010年 | -5.83 | -10.40 |
| 2011年 | -8.00 | -10.49 |
| 2012年 | -12.91 | -13.88 |
| 2013年 | -11.45 | -9.47 |
| 2014年 | -6.80 | -5.04 |
| 2015年 | -4.99 | -4.41 |
| 2016年 | -0.91 | -0.47 |
| 2017年 | -0.45 | -1.27 |
| 2018年 | 4.85 | 3.71 |
| 资料来源：希腊银行，《全球房地产指南》 | ||
在2008年至2018年之间，雅典的房价下降了41.4％（实际下降了-45.7％）。
为什么希腊经历了八年危机
当欧元于1999年首次推出时，希腊因预算赤字和通货膨胀率高而被排除在外。由于孤立而感到尴尬，希腊似乎正在清理自己的举动，并修复其财务和宏观经济基本面。到2001年1月，它已经能够采用欧元作为官方货币。
然而，在2004年11月，希腊承认自己捏造了自己的数据以进入欧元区。自1999年以来，其预算赤字从未超过欧盟所占GDP的3％。2010年初还发现，希腊已向高盛（Goldman Sachs）和其他银行付款，以掩盖其债务和借款的真实金额。
欧元的采用带来了廉价资金的使用，使希腊政府得以推动经济增长，使国债从2006年的2242亿欧元增加到2018年的3414亿欧元（从GDP的103.6％增长到181.2％）。
根据欧洲委员会的数据，债务目前在2019年降至3,356亿欧元（占GDP的175.2％），预计今年将降至GDP的169.3％。
当人们发现支出狂潮是不可持续的时，债权人和欧盟以及国际货币基金组织等其他国际机构都要求希腊削减其支出，包括工资和养老金。
在公众抗议和骚乱中表现出强烈的抵抗
为了寻求新的任务授权，新民主党要求提前两年举行大选，并以乔治·帕潘德里欧为首的泛希腊社会主义运动（PASOK）击败，后者后来成为总理。但帕潘德里欧（Papandreou）在2009年10月上任后，透露赤字比前任政府声称的要高得多。他发誓要缩小公共部门规模，并与猖ramp的逃税作斗争。
2010年5月，欧洲领导人和国际货币基金组织（IMF）同意对希腊进行为期三年的1100亿欧元的救助，这与其他紧缩措施有关。这些举措导致2010年经济收缩4％。
随后发生了暴力抗议，集会和罢工。
面对本已很高的公众苦难，对减产的需求不断增加，导致激进的左派政党Syriza的崛起，这是一个由多种因素组成的联盟。当政府多数崩溃时，其领导人亚历克西斯·齐普拉斯（Alexis Tsipras）带领Syriza取得胜利。Syriza于2015年1月26日上任。
尽管齐普拉斯早些时候曾承诺“不再提供救助，不再提交，不再敲诈”，但希腊及其债权人还是在2015年8月同意了价值860亿欧元的第三次救助，并要求进一步削减开支。作为交易的一部分，政府于2016年5月通过了养老金和税收改革法案，旨在为大多数希腊人提高税收，增加社会保障和养老金缴款，以节省约54亿欧元的预算。
增长又回来了
2018年8月，希腊终于退出了为期八年的救助计划。但是，它仍然受到其欧洲债权人的审查。
“我们经历了八年非常艰难的时期，通常是非常痛苦的一年，在那里我们连续经历了三个计划。但是现在，希腊终于可以在这场持续了太长时间的危机中翻开一页。”欧洲经济和金融事务专员皮埃尔·莫斯科维奇（Pierre Moscovici）说。“最糟糕的时期已经过去。”
欧洲稳定机制主席马里奥·森特诺（MárioCenteno）表示：“希腊经济再次增长，出现预算和贸易顺差，失业率稳步下降。”
在2019年7月的选举中，中右翼的新民主党赢得压倒性胜利，获得39.7票，击败了齐普拉斯现任的左翼Syriza政党。其领导人基里亚科斯·米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）成为新总理。新民主党的胜利主要归功于米佐塔基斯的努力说服温和派和保守派，以获得选票的能力金色黎明采取移民和由齐普拉斯解决一个长期运行的名字排在马其顿达成一项协议强硬的立场，希腊的北部邻国。
建筑活动强劲增长
经过近十年的下降活动后，希腊的住宅建设再次上升。2018年，建筑许可同比增长10.1％至15,180个单位，此前2017年的年度增长率为9％，2016年的同比下降5.3％，2015年的同比下降0.6％，2014年的同比下降18.2％，2013年的同比下降28.1％。仍然远远低于2004年至2007年每年颁发的70,000至80,000个许可证。
去年恢复了增长。在2019年的前9个月中（基于希腊统计局的数据）：
许可证数量：11,744个单位，比去年同期增长24.5％占地面积：250万平方米，同比增长6.6％体积：1,115万立方米米，比去年同期增长9.7％
PM Mitsotakis宣布暂停对2006年1月1日以后建造的新物业和未售物业征收增值税，这将促进建设活动。
增值税豁免也适用于所谓的“ antiparochi”情况，在这种情况下，业主向建筑商提供土地以换取许多未来的公寓。
抵押利率仍然很低
新的贷款市场实际上已经崩溃了。2019年前11个月，新住房贷款同比小幅下降0.7％，至4.724亿欧元。相比之下，2010年的贷款额为66亿欧元，2006年的贷款额为154亿欧元，这一微不足道的数字。2019年的未偿还住房贷款比2010年的峰值下降了近34％。
初始固定利率（IRF）最长为一年的新住房贷款的平均利率在2019年11月为2.84％，远低于2008年11月的5.35％的利率。没有有关较长IRF的贷款数据。
对于未偿还的住房贷款：
IRF为1至5年的贷款的平均抵押利率在2019年11月为4.38％，低于2018年11月的4.58％，但仍低于2008年11月的5.36％的利率。具有IRF的5年以上贷款的平均抵押贷款利率从2018年11月的2.13％和2008年11月的5.08％略降至2019年11月的2.06％。希腊住房市场容易受到利率变动的影响，因为大多数住房贷款的IRF最长为一年。自2009年下半年以来，至少有每年70％或以上的新住房贷款利率可调整。
按期限（从国内信贷机构以欧元计价的住房贷款）来看，目前的状况是：
最长一年：根据希腊银行的数据，2019年11月为6.84亿欧元1-5年：6.18亿欧元，同比下降9.1％5年以上：461亿欧元，同比下降7.4％
希腊银行表示，自全球金融危机以来，以现金为基础的房地产交易约占所有交易的80％，只有20％依靠银行贷款。
银行系统仍然混乱
尽管经济恢复了增长，失业率仍然很高，许多房主无法偿还抵押贷款债务。希腊银行持有约886亿欧元的不良贷款-几乎占总贷款的一半，约等于该国年经济产出的一半。更具体地说，欧洲议会最近发布的一份报告显示，希腊银行在整个欧元区的不良贷款率最高，为44.8％，其次是塞浦路斯（34.1％）和葡萄牙（12.4％）。其中，约41％为拖欠抵押。
希腊银行（Bank of Greece）的数据显示，不良住房贷款所占比例从2010年的10％增至2019年初的33.7％。
2010年颁布的《卡特里里斯法》或《家庭破产法》为主要住所提供了保护，特别是对收入低于贫困线的家庭。该法律冻结了抵押贷款抵押，抵押抵押债务的未偿还价值不超过200,000欧元的房屋，而该家庭的年收入低于35,000欧元。但是，这些房主必须将其每月净收入的至少10％用于抵押。该法律于2019年2月底到期。
根据Evercore的数据，银行已开始帮助解决这一问题，并在2018年向投资者出售了125亿欧元的不良贷款。但这还不足以使不良贷款数量达到可持续的水平。
比雷埃夫斯银行（Piraeus Bank）首席执行官说：“四家系统银行已相互同意，从现在起到2021年减少500亿欧元不良贷款。”
“ 500亿欧元几乎占该国GDP的28％。比雷埃夫斯银行首席执行官补充说，相对于该国实际生产的百分比，这是一个很大的百分比。这四家银行包括希腊国家银行，比雷埃夫斯银行，欧洲银行和阿尔法银行。
为了提供进一步的救济，欧盟于2019年10月批准了一项旨在帮助希腊银行摆脱有毒债务的计划。这项名为“大力神资产保护计划”（Hercules Asset Protection Scheme）的措施将使希腊政府能够担保银行出售给投资者的部分不良贷款。这将使希腊银行减少多达300亿欧元的不良贷款。
希腊经济继续复苏
根据国际货币基金组织（IMF）的数据，希腊经济在2019年增长了约2％，略高于去年的1.9％增长和2007年以来的最高增长。国际货币基金组织预计，希腊经济将再增长2.2％一年，但欧盟委员会则略微乐观，预计增长2.3％。
在经历了短暂的2014年复苏之后，希腊经济在2015年重回衰退，在实施资本管制和关闭大部分银行的情况下，GDP分别收缩0.4％和2016年的0.2％。根据国际货币基金组织的数据，在此之前，该国的实际国内生产总值在2013年收缩了3.2％，在2012年收缩了7.3％，在2011年下降了9.1％，在2010年下降了5.5％，在2009年下降了4.3％，在2008年下降了0.3％。
根据欧盟委员会的数据，希腊的预算盈余占GDP的1.3％，而2018年为预算盈余的1％，2017年为预算盈余的0.7％，2016年为预算盈余的0.5％。从2009年到2015年，希腊的平均预算赤字为每年9.7％。预计该县在未来两年内将保持盈余。
根据欧盟委员会的数据，该国的债务预计今年将降至GDP的169.3％，到2021年降至GDP的163.1％，低于2019年的175.2％和2018年的181.2％。
根据欧盟统计局的数据，2019年9月的失业率为16.8％，低于2018年9月的18.6％和两年前的20.8％。尽管如此，希腊的失业率仍然是欧盟最高的。
根据希腊统计局的数据，2019年11月的居民消费价格比去年同期小幅上涨了0.2％。欧盟委员会表示，预计今年通货膨胀率将继续保持低位，为0.6％，到2021年为0.9％。
受冠状病毒的影响，希腊房价显示明显放缓
毫无疑问，今年希腊的房地产市场已经放缓，销售价格增长率连续六个月下降。根据2020年第一季度的数据，放缓迹象很明显，因为与去年第四季度相比，大多数地区的价格增长步伐均较慢。
根据2020年的数据，整个希腊的价格在2020年1-3月期间的年增长率为6％，上一季度为6.5％，这也比2019年第三季度的7.4％的年增长率有所放缓。在线分类房地产广告平台Spitogatos的房地产指数的最新数据。
在雅典市中心，过去几年房价一直在上涨，由于网上短期房地产租金的抢购和对投资者的黄金签证居住许可证的刺激，房价上涨了30％或更多。截至2019年第四季度，首都市中心的房地产价格同比增长10.7％，但在今年第一季度，增速已放缓至4.8％。
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